Prawo do mieszkania AD 2025. Badanie potrzeb i instrumentów polityk mieszkaniowych. Raport z dialogów eksperckich
Ładowanie...
Editors
Data
2026
Tytuł czasopisma
ISSN czasopisma
Tytuł tomu
Wydawca
INP PAN
ISBN
978-83-68199-27-7
DOI
10.5281/zenodo.20113602
Language
pl
Keywords
prawo do mieszkania, right to housing, własnościowe prawo do lokalu, ownership right to the premises, lokator, tenant, ochrona lokatorów, protection of tenants, eksmisja, eviction, budownictwo mieszkaniowe, housing, mieszkanie, flat, mieszkanie komunalne, communal flat, towarzystwo budownictwa społecznego (TBS), social housing society, spółdzielnia mieszkaniowa lokatorska, building society for lodgings, Społeczna Agencji Najmu (SAN), Social Rental Agency, Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe, Social Housing Initiatives, kredyt mieszkaniowy, home loan, deweloper, developer, dostępność mieszkaniowa, housing affordability, innowacje, innovations, polityka publiczna, public policy, mieszkanie wspomagane, assisted housing, planowanie przestrzenne, spatial planning, gospodarka mieszkaniowa, housing economy, gminny zasób mieszkaniowy, municipal housing stock, plan ogólny, general municipal plans, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, local land use plan
Abstrakt
Raport podsumowuje wnioski z pięciu dialogów eksperckich przeprowadzonych w październiku i listopadzie 2025 roku w ramach projektu „Prawo do mieszkania”, realizowanego pod kierunkiem prof. dr hab. Anny Młynarskiej-Sobaczewskiej w Instytucie Nauk Prawnych Polskiej Akademii Nauk, finansowanego przez Ministerstwo Nauki i Szkolnictwa Wyższego ze środków budżetu państwa na podstawie umowy nr NdS-II/SP/0297/2023/01 z 21 grudnia 2023 r. Celem dialogów było zdiagnozowanie najważniejszych problemów polskiego systemu mieszkaniowego oraz identyfikacja oczekiwanych kierunków zmian w polityce mieszkaniowej państwa i samorządów. W spotkaniach uczestniczyli przedstawiciele administracji publicznej, samorządów, środowisk naukowych, organizacji społecznych, sektora finansowego, branży deweloperskiej oraz praktycy zajmujący się mieszkalnictwem.
W pierwszym rozdziale przedstawiono wnioski z dialogu eksperckiego poświęconego najmu mieszkań. Dyskusja koncentrowała się na skuteczności obecnych regulacji prawnych, szczególnie w zakresie ochrony praw najemców i właścicieli mieszkań oraz bezpieczeństwa obu stron stosunku najmu. Uczestnicy debatowali nad możliwościami wpływania przez państwo i samorządy na poziom czynszów oraz nad rolą najmu prywatnego, społecznego i komunalnego w polskim systemie mieszkaniowym. Zwracano uwagę na niski poziom stabilności rynku najmu, ograniczoną przejrzystość zasad kształtowania czynszów, niewystarczającą ochronę prawną uczestników rynku oraz brak skutecznych mechanizmów mediacji i rozwiązywania sporów. Podkreślano również znaczenie rozwoju sektora najmu społecznego i publicznego jako instrumentu zwiększającego bezpieczeństwo mieszkaniowe i stabilizującego ceny najmu.
Drugi rozdział podsumowuje dialog ekspercki dotyczący mieszkalnictwa komunalnego i społecznego oraz zarządzania zasobem mieszkaniowym gmin. Rozmawiano o przyczynach systematycznego zmniejszania się zasobu mieszkań komunalnych, wynikającego m.in. z wieloletniej prywatyzacji mieszkań gminnych, oraz o ograniczonej zdolności samorządów do prowadzenia aktywnej polityki mieszkaniowej. Uczestnicy analizowali funkcjonowanie TBS i SIM, wskazując zarówno ich potencjał, jak i ograniczenia związane z finansowaniem inwestycji, wysokimi kosztami partycypacji przyszłych najemców oraz niejednoznacznym charakterem modelu łączącego elementy najmu i quasi-własności. Ważnym tematem była również tzw. luka czynszowa, czyli sytuacja gospodarstw domowych, które nie kwalifikują się do mieszkań komunalnych, a jednocześnie nie posiadają zdolności kredytowej pozwalającej na zakup mieszkania na rynku prywatnym.
Rozdział trzeci prezentuje doświadczenia osób odpowiedzialnych za realizację pięciu innowacji mieszkaniowych w Dąbrowie Górniczej, Krakowie, Żorach, Warszawie i Stargardzie. Opisano potrzeby społeczne, na które odpowiadają poszczególne rozwiązania, modele ich finansowania oraz największe wyzwania organizacyjne, instytucjonalne i finansowe związane z ich wdrażaniem. Eksperci zastanawiali się, czy innowacje te mogą zostać rozwinięte i przeniesione do innych samorządów. W debacie podkreślano, że wiele inicjatyw powstaje na poziomie lokalnym, jednak ich rozwój utrudnia brak stabilnego finansowania, niewystarczające mechanizmy wymiany doświadczeń oraz ograniczona możliwość skalowania dobrych praktyk.
W rozdziale czwartym omówiono najważniejsze wątki dialogu poświęconego dostępności cenowej mieszkań i kredytów hipotecznych. Analizie poddano społeczne, ekonomiczne, polityczne i makroekonomiczne czynniki wpływające na ceny nieruchomości oraz koszty finansowania zakupu mieszkań w Polsce. Eksperci wskazywali na rosnące koszty budowy, ceny gruntów, skutki inflacji i wysokich stóp procentowych, a także konsekwencje programów dopłat do kredytów hipotecznych. Dyskutowano o roli państwa w sektorze mieszkaniowym oraz o skutkach polityki skoncentrowanej przede wszystkim na wspieraniu własności mieszkań. Wiele miejsca poświęcono problemowi traktowania mieszkań jako aktywów inwestycyjnych oraz potrzebie budowy bardziej zrównoważonego modelu polityki mieszkaniowej, obejmującego rozwój mieszkalnictwa społecznego i publicznego.
Rozdział piąty rekapituluje najważniejsze zagadnienia związane z planowaniem przestrzennym. Przedstawiono nowe instrumenty planistyczne – plan ogólny oraz zintegrowany plan inwestycyjny – a także nadzieje i obawy ekspertów związane z reformą systemu planowania przestrzennego. Dyskutowano o wpływie planowania przestrzennego na dostępność mieszkań, koszty inwestycji oraz jakość ładu przestrzennego. Zwracano uwagę na problemy wynikające z rozproszenia zabudowy, ograniczonej koordynacji polityki przestrzennej oraz niewystarczającego powiązania planowania przestrzennego z polityką gruntową i mieszkaniową. W zakończeniu rozdziału omówiono wyzwania, na które zreformowany system nadal nie odpowiada, w tym kwestie finansowania planowania, współpracy międzygminnej oraz skuteczności mechanizmów partycypacji społecznej.
Każdy rozdział zakończony jest syntetycznym podsumowaniem, a najważniejsze ustalenia zebrano dodatkowo w oddzielnej sekcji zatytułowanej Kluczowe wnioski.
Opis
Cytowanie
J. Kurczab, A, Młynsrska-Sobaczewska, A. Pruszyńska (oprac.), Prawo do mieszkania AD 2025. Badanie potrzeb i instrumentów polityk mieszkaniowych. Raport z dialogów eksperckich, INP PAN, Warszawa 2025.