Funkcja samorządu w zmniejszaniu deficytu mieszkaniowego i luki czynszowej : studia przypadków wybranych miast
Loading...
Files
Editors
Authors
Date
2025
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
Publisher
INP PAN
ISBN
978-83-68199-18-5
978-83-68199-17-8
978-83-68199-17-8
DOI
10.37232/9788368199178
Language
pl
Keywords
Abstract
Opracowanie Funkcja samorządu w zmniejszaniu deficytu mieszkaniowego i luki czynszowej. Studia przypadków wybranych miast ma na celu zestawienie założeń i instrumentów lokalnej polityki mieszkaniowej ośmiu wybranych miast, na tle podstawowych wskaźników demograficznych i lokalnych potrzeb mieszkaniowych. Autorzy brali pod uwagę działania podejmowane przez władze samorządowe, które służą zmniejszaniu deficytu mieszkaniowego i luki czynszowej. Wiele uwarunkowań społeczno-gospodarczych powoduje, że pomimo wysokiej aktywności budownictwa mieszkaniowego, mieszkanie dalej jest niedostępnym dobrem dla bardzo wielu rodzin, w szczególności dotyczy to atrakcyjnych, dużych miast. Autorzy opracowania badają założenia lokalnych polityk mieszkaniowych i ich realizację przez władze konkretnych miast w kontekście dążenia do zmniejszenia liczby gospodarstw domowych o niezaspokojonych potrzebach mieszkaniowych.
Autorzy wybrali jako główną metodę badawczą studium przypadku, nie skoncentrowali się jednak na jednym przykładzie, a analizowali osiem wybranych miast, ponieważ uznali, że dokładne przyjrzenie się kilku przypadkom pozwoli na zwiększenie zakresu obserwacji i podniesie uniwersalność wyciąganych wniosków, dodali więc element komparatywny do prowadzonych badań. Szczególny nacisk położono na uwidocznienie zróżnicowanego podejścia władz lokalnych do mieszkalnictwa, wskazanie działań sprzyjających zwiększaniu dostępności mieszkań.
Do analizy wybrano konkretne miasta, posługując się metodą eliminacyjną. Zbudowano zbiór polskich miast o największej liczbie ludności, następnie posługując się powszechnie dostępnymi wskaźnikami GUS dokonywano eliminacji miast, w których nie uwidoczniły się silnie problemy mieszkaniowe. Wykorzystano do tych działań m.in. takie wskaźniki jak: wielkość zasobu mieszkaniowego i jego struktura własnościowa, poziom niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych i dynamika zmian w tym zakresie. Dodano do tego wiedzę uzyskaną z przeglądu literatury, a odnoszącą się do raportowanych problemów mieszkaniowych w poszczególnych miastach. Założeniem było skoncentrowanie się na wielkich i bardzo dużych miastach, które odczuwają nagromadzenie problemów mieszkaniowych, przy czym powody ich występowania nie są jednolite. Wybrano Wrocław, Łódź, Kraków, Warszawę, Gdańsk, Katowice, Poznań i Szczecin. Każde z tych miast jest wyjątkowe pod względem uwarunkowań historycznych, ale także przestrzennych, gospodarczych i społeczno-demograficznych. Niektóre są bardzo popularne i muszą radzić sobie z napływem nowych mieszkańców, inne starają się zapobiec ich odpływowi. W każdym z nich władze samorządowe prowadzą własną politykę mieszkaniową, mając określone priorytety w tym zakresie i starając się je realizować, w ramach przyjętej w Polsce regulacji prawnej.
Opracowanie składa się z trzech części. Pierwsza obejmuje wprowadzenie dotyczące problemów mieszkaniowych Polski w ujęciu historycznym. W drugiej przedstawiono rolę i instrumenty gminy jako podmiotu bezpośrednio i pośrednio wspierającego gospodarstwa domowe w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Część trzecia, najobszerniejsza, zawiera przegląd wybranych uwarunkowań sytuacji i problemów mieszkaniowych badanych miast oraz założenia ich polityki mieszkaniowej. Całość wieńczą wnioski. Autorzy koncentrowali się na latach 2019–2024, ale nie zawsze ten przedział czasowy był możliwy do zachowania, ze względu zarówno na dostępność danych, jak i konieczność zobrazowania długoterminowych aspektów polityki mieszkaniowej. Autorzy dokonali wyboru prezentowanych obszarów badawczych, mając nadzieję, że w przyszłości możliwe będzie pogłębienie prezentowanych analiz. Wśród przedstawionych uwarunkowań problemów mieszkaniowych były m.in. czynniki demograficzne, rozmiar i wiek zasobu mieszkaniowego oraz szczególne odniesienie do zasobu samorządowego, dochody i wydatki budżetowe na jednego mieszkańca, granice dochodowe dla udzielania pomocy mieszkaniowej, skala zgłaszanych potrzeb mieszkaniowych, stan rynku mieszkaniowego wyrażony rozmiarem i strukturą budownictwa mieszkaniowego, cenami i stawkami czynszu. Fragment badania, który dotyczył założeń polityki mieszkaniowej był dopełnieniem pierwszej części. Tu pozyskiwano dokumenty „u źródła”, natomiast występowały różnice w upowszechnianiu danych o realizacji założeń polityki mieszkaniowej, uzależnione od transparentności informacji ujawnianych przez dany samorząd lokalny.
Na poziomie jednostek samorządowych, które mają określone bezpośrednie i pośrednie obowiązki mieszkaniowe, możliwy jest wybór spośród odmiennych instrumentów i rozwiązań dokonywany przez władze samorządowe. Wybór ten powinien być dostosowany do potrzeb społeczności w danym miejscu i czasie. Wykonanie tego założenia może być jednak bardzo trudne, każda jednostka ma określone i unikalne walory oraz zasoby przestrzenne, każda ma społeczność o określonych cechach demograficznych i kulturowych. W każdej jednostce prowadzona jest określona polityka, a rozwiązywanie problemów mieszkaniowych może być lub nie być jednym z priorytetów lokalnych władz. Ponadto, od podjęcia decyzji o zastosowaniu określonych rozwiązań do ich rzeczywistej aplikacji, może minąć dużo czasu, efekty także nie są widoczne bezpośrednio po wprowadzeniu w życie nowych rozwiązań.
Nie można zapominać, że same dane statystyczne, bez kontekstu mogą być mylące, np. wskaźnik liczby mieszkań na 1000 mieszkańców w Łodzi był bardzo wysoki, a jednocześnie władze miasta z jednym z największych w Polsce zasobów mieszkań komunalnych, borykały się z długą kolejką gospodarstw domowych, uprawnionych do bezpośredniej pomocy mieszkaniowej, której przez lata nie otrzymały. Dlatego w opracowaniu starano się pokazać z jednej strony dane statystyczne, a z drugiej, opisać założenia lokalnej polityki mieszkaniowej i zakres jej realizacji.
Porównanie poziomu niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych w badanych jednostkach, wskazuje wielość sytuacji i problemów widocznych przez pryzmat danych statystycznych GUS. Grupa gospodarstw domowych czekających na bezpośrednią pomoc mieszkaniową była największa w 2024 r. we Wrocławiu, sięgała ponad 5 tys. rodzin, co było wzrostem z poziomu 3,3 tys. w 2019 r. Druga była Łódź z kolejką 4,6 tys. gospodarstw domowych, ale tu odnotowano spadek z poziomu 7,4 tys. Porównanie samych liczb wskazuje na pozytywne efekty stosowanej polityki mieszkaniowej w tym drugim przypadku i rosnący problem we Wrocławiu. Spojrzenie z perspektywy najmów socjalnych zmienia kolejność miast, największa grupa oczekująca była w Łodzi – 3,8 tys. (2,9 tys. z wyrokami eksmisyjnymi), ale to spadek z poziomu 4,6 tys. Z kolei we Wrocławiu czekający na umowę najmu socjalnego tworzyli grupę mniejszą – 2,6 tys. (1,3 tys. z wyrokami eksmisyjnymi), ale tu nastąpił wzrost z poziomu 2,3 tys. Analiza dotyczy jednak tylko okresu pięciu lat, założenia polityki mieszkaniowej Wrocławia przewidują wiele rozwiązań, które powinny sprzyjać stopniowemu zaspokajaniu potrzeb osób uprawnionych, ale w perspektywie okresu badania nie było to jeszcze widoczne. Bez wątpienia miastem, które wykazywało najmniejszy problem z kolejką oczekujących na bezpośrednią pomoc mieszkaniową, był Kraków, miasto bardzo atrakcyjne, przyciągające mieszkańców, o bardzo wysokim poziomie cen i czynszów rynkowych, a jednak władzy lokalnej udało się doprowadzić do tego, że kolejka oczekujących zmniejszyła się do 591 rodzin, przede wszystkim byli to oczekujący na oferty najmu socjalnego.
Najważniejszym wnioskiem z opracowania, który chcieliby podkreślić autorzy, jest to, że dobrze prowadzona polityka mieszkaniowa przynosi znaczącą poprawę. Paradoksem jest, że te miasta, które mają stosunkowo największy zasób komunalny, jednocześnie mają najdłuższe kolejki oczekujących na wsparcie mieszkaniowe. Pojawiają się pytania o przyczyny tego stanu rzeczy. Jeśli następuje degradacja gospodarcza lub ucieczka części mieszkańców, to wydatki miasta nie wystarczają na kompleksowe remonty i modernizacje zasobu mieszkaniowego, a w rezultacie zasoby ulegają dalszej degradacji. Bez pomocy z zewnątrz władza lokalna nie rozwiąże skumulowanych problemów mieszkaniowo-przestrzennych. Podobnie jest w przypadku dynamicznie rozwijających się miast, dla których istniejący zasób zrujnowanych budynków stanowi znaczące obciążenie finansowe i wizerunkowe. Nie można jednoznacznie stwierdzić, że któreś z badanych miast nie pracuje nad rozwiązaniem problemów mieszkaniowych. W założeniach dokumentów dotyczących lokalnej polityki mieszkaniowej analizowanych miast wymieniano w zasadzie wszystkie dostępne możliwości, korzystano jednak z wybranych, a efekty były zróżnicowane. Podkreślić należy, że populacja miasta nie miała przeważającego znaczenia w raportowanych problemach mieszkaniowych, to istniejące zasoby przestrzenne generowały istotne różnice, na nie nałożyła się aktywność władz lokalnych.
Description
Citation
A. Parys, M. Załęczna, Funkcja samorządu w zmniejszaniu deficytu mieszkaniowego i luki czynszowej : studia przypadków wybranych miast, INP PAN, Warszawa 2025